Valeur locative (Genève) : principe de la légalité, indexation

Répondant aux obligations imposées par l’art. 7 al. 1 LHID, le législateur genevois a édicté l’art. 24 al. 1 let. b et al. 2 LIPP, entré en vigueur le 1er janvier 2010 (et qui reprenait la teneur de l’art. 7 de l’ancienne loi sur l’imposition des personnes physiques). Il prévoit que le rendement de la fortune immobilière est imposable, en particulier la valeur locative des immeubles ou de parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit.

La notion de valeur locative est définie à l’art. 24 al. 2 LIPP:

“La valeur locative est déterminée en tenant compte des conditions locales. Le loyer théorique des villas et des appartements en copropriété par étages occupés par leurs propriétaires est fixé en fonction notamment de la surface habitable, du nombre de pièces, de l’aménagement, de la vétusté, de l’ancienneté, des nuisances éventuelles et de la situation du logement. […]”

Conformément à l’art. 68 LIPP, le Conseil d’Etat du du canton de Genève a édicté l’art. 8 du Règlement du 13 janvier 2010 d’application de la loi sur l’imposition des personnes physiques (RIPP; D 3 08.01) qui prévoit, dans le chapitre Impôt sur le revenu – estimation des revenus en nature, que:

“La valeur locative du logement du contribuable dans sa propre maison doit être déterminée en fonction des loyers usuels pratiqués dans la localité pour des logements semblables. Lorsque certains locaux sont utilisés aussi bien à des fins commerciales que privées, par exemple dans l’hôtellerie, il est tenu compte d’une part appropriée à ces locaux communs (pièces d’habitation, cuisine, bain, WC).”

L’Administration fiscale cantonale du canton de Genève a édicté le 28 juin 2007 l’ Information no 5/2007 relative à la nouvelle détermination de la valeur locative genevoise (ci-après : l’Information n° 5/2007). Dans ce document, elle a exposé la méthode pour établir la nouvelle valeur locative. Cette méthode fait usage des données statistiques relatives aux loyers libres mensuels moyens des logements par m2, époque de construction 1971-1980, fournies par l’office cantonal de la statistique. Elle indique que les valeurs locatives sont indexées tous les 4 ans, la première fois pour la période fiscale 2009, que le taux d’indexation se détermine compte-tenu de l’évolution de la moyenne de l’ensemble des logements à loyer libre, époque de construction 1971-1980, entre mai 2006 (base 100) et mai 2009 pour la première indexation, et selon le même principe pour les indexations suivantes.

Le nouveau mode de calcul de la valeur locative a été appliqué dès la période fiscale 2007 et le résultat indexé pour la première fois pour la période fiscale 2009, puis pour la période fiscale 2013. L’indice établissant l’évolution de moyenne de l’ensemble des logements à loyer libre entre mai 2006 (base 100) et mai 2009 s’est élevé à 103,8% et entre mai 2006 et mai 2013 à 111,1%, correspondant pour ce dernier intervalle à une augmentation de 7,03% de la valeur locative arrêtée pour 2012.

Dans le cas d’espèce, les recourants ne remettent pas en cause l’imposition de la valeur locative ni le mode de fixation de celle-ci. Ils se plaignent par contre du montant de l’indexation pour la période 2013 en ce qu’elle est fondée sur l’Information No 5/2007, qui ne constitue, à leur avis, pas une base légale suffisante à cet effet au regard de l’art. 127 Cst.

En vertu de l’art. 164 al. 1 Cst., les dispositions importantes qui fixent des règles de droit doivent être édictées sous la forme d’une loi fédérale. Selon la lettre d de ce même alinéa, appartiennent en particulier à cette catégorie les dispositions fondamentales relatives à la qualité du contribuable, à l’objet des impôts et au calcul du montant des impôts. L’exigence de la base légale (principe de la légalité) en droit fiscal est également un droit constitutionnel autonome dont la violation peut être invoquée en se fondant directement sur l’art. 127 al. 1 Cst. qui exige que les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l’objet de l’impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi. Les éléments déterminants pour le calcul de la valeur locative doivent donc être définis dans la loi.

Dans le canton de Genève, la base légale formelle qui pose le principe de l’imposition de la valeur locative, comme l’exige l’art. 7 al. 1 LHID, et définit la qualité du contribuable est l’art. 24 al. 1 let. b LIPP, tandis que celle qui en précise l’objet et le mode de calcul est l’art. 24 al. 2 LIPP complété par les dispositions réglementaires de l’art. 8 RIPP. Les recourants ne contestent pas que les dispositions des art. 24 al. 1 let. b et al. 2 LIPP ainsi que 8 RIPP répondent aux exigences de l’art. 127 al. 1 Cst. Ils sont d’avis que le montant de l’indexation ainsi que la fréquence de l’indexation devrait ressortir d’une base légale formelle.

Au vu de l’objet et du contenu ainsi que de sa diffusion par l’Administration fiscale cantonale genevoise, l’Information n° 5/2007 doit être qualifiée d’ordonnance administrative destinée à fixer une pratique uniforme de l’administration dans l’application de la loi fiscale et donc à déployer des effets externes qui touchent la position juridique des contribuables en matière d’évaluation de la valeur locative. Parce qu’elle n’a pas force de loi, le juge peut s’en écarter s’il l’estime contraire à la loi ou à l’ordonnance; en revanche, il en tient compte dans la mesure où elle permet une application correcte des dispositions légales dans un cas d’espèce (cf. sur ce sujet ATF 142 II 182 consid. 2.3.2 p. 190 s. et les références citées).

En l’espèce, dès lors qu’il est notoire que le marché libre des loyers est en constante évolution et parce que la loi et le règlement exigent une équivalence entre valeur du marché libre des loyers et valeur locative, il n’y a rien à objecter au fait que l’Administration fiscale cantonale précise dans le but de les uniformiser le mécanisme et le calcul de l’indexation au moyen d’une ordonnance administrative. Du moment que l’Information n° 5/2007 édictée par l’Administration fiscale cantonale fait précisément usage des données statistiques relatives aux loyers libres mensuels moyens des logements par m2 dans le canton de Genève pour apprécier la valeur locative imposable et qu’elle prévoit que l’indexation a lieu à intervalle régulier, elle ne s’écarte ni ne contredit les bases légales cantonales. En tant qu’ordonnance administrative, l’Information n° 5/2007 n’est certes pas une base légale au sens formel, mais elle n’a en l’espèce, contrairement à ce qu’affirment à tort les recourants, pas à en revêtir la forme du moment que l’assiette de l’imposition de la valeur locative décrite par l’art. 24 al. 2 LIPP et 8 RIPP répond aux exigences de l’art. 127 al. 1 Cst. C’est dire aussi qu’il n’importe pas, comme l’a jugé à bon droit l’instance précédente, que les choix qui ressortent de l’Information n° 5/2007 trouvent leur fondement dans des références par voie d’analogie à certaines dispositions légales abrogées à ce jour ou applicables à d’autres questions, comme c’est en particulier le cas de la fréquence quadriennale de l’indexation. Les griefs des recourants qui cherchent à tirer parti de ces références, qu’ils estiment erronées ou obsolètes, doivent par conséquent être écartés.

La valeur locative brute confirmée par l’instance précédente en matière d’impôt cantonal et communal vaut également en matière d’impôt fédéral direct.

(Arrêt du Tribunal fédéral 2C_757/2015, 2C_758/2015 du 8 décembre 2016)

Me Philippe Ehrenström, avocat, ll.m. (tax), Genève et Yverdon

About Me Philippe Ehrenström

Ce blog présente certains thèmes juridiques en Suisse ainsi que des questions d'actualité. Il est rédigé par Me Philippe Ehrenström, avocat indépendant, LL.M. (Tax), Genève et Yverdon.
This entry was posted in Immobilier, Impôt sur le revenu, Principes constitutionnels and tagged , , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s