Le rendement de la fortune immobilière est imposable (art. 21 let. b LIFD). Pour les immeubles sis à l’étranger, bien qu’ils ne soient pas imposables en Suisse, leur rendement constitue un revenu à prendre en considération pour la fixation du taux d’imposition (6 al. 1 LIFD).

Aux termes de l’art. 21 al. 1 let. b LIFD, est imposable en tant que revenu la valeur locative des immeubles ou de parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit. Une règle similaire existe en matière d’ICC en droit genevois. Il s’agit selon la jurisprudence fédérale d’un revenu en nature dont la valeur économique correspond au loyer que le contribuable aurait pu obtenir d’un tiers en louant son logement.

La valeur locative est déterminée en tenant compte des conditions locales (art. 21 al. 2 LIFD).

Dans le but d’uniformiser l’imposition de la valeur locative, des directives ont été édictées :

La valeur locative est d’abors fixée sur la base d’une circulaire de l’administration fédérale des contributions (ci-après : AFC-CH) du 25 mars 1969 concernant la détermination du rendement locatif imposable des maisons d’habitation (Archives 39 p. 121 ss) qui prévoit pour les cas dits spéciaux, telles les maisons de vacances, qu’une valeur locative annuelle entière doit être prise en considération quelle que soit la durée de leur occupation effective, si le propriétaire peut en disposer en tout temps et si l’immeuble est utilisable toute l’année.

Selon ces directives, la valeur locative se détermine en principe d’après une procédure d’estimation individuelle ou sur la base de l’estimation cantonale, pour autant que celles-ci existent et aient été effectuées selon des règles uniformes (arrêt du Tribunal fédéral 2C_886/2010 du 27 avril 2011 consid. 4.1). Ainsi, en pratique, la valeur retenue pour l’IFD est la même que celle retenue pour l’impôt cantonal fixé par les cantons, à qui l’on reconnaît une grande liberté dans la détermination de la valeur locative des immeubles sis sur leur territoire.

La pratique de l’administration fiscale cantonale genevoise fait application d’une directive concernant la détermination de la valeur locative nette en matière d’IFD du 1er février 1991 (ci-après : la directive de 1991) qui prévoit que la valeur locative correspond à 4,5 % de la valeur fiscale du bien (villa ou appartement). Ce taux tient déjà compte d’une déduction forfaitaire de 25 % de la valeur locative brute pour les frais d’entretien, qui ne peuvent donc être déduits. Pour l’ICC, ce taux est en outre appliqué après un abattement qui est de 4 % pour 2008 et 8 % pour 2009.

(ATA/651/2016)

Me Philippe Ehrenström, avocat, ll.m. (tax), Genève-Yverdon