Selon l’art. 21 LIFD, est imposable le rendement de la fortune immobilière, dont cette disposition donne une liste exemplative.

Il s’agira de tous les tous les revenus provenant de la location, de l’affermage, de l’usufruit ou d’autres droits de jouissance (art. 21 al. 1 let. a LIFD), des revenus provenant de droits de superficie (art. 21 al. 1 let. c LIFD) et de ceux provenant de l’exploitation de gravières, des sablières ou d’autres ressources du sol (art. 21 al. 1 let. d LIFD).

Ces revenus de location sont à distinguer de ceux qui découleraient de l’aliénation du bien immobilier. Si celui-ci fait partie de la fortune commerciale, le bénéfice d’aliénation entre dans le produit de l’activité lucrative indépendante et est soumis à l’impôt sur le revenu (art. 18 al. 2 LIFD). Si, par contre, le bien fait partie de la fortune privée, le bénéfice d’aliénation devrait rentrer dans le gain en capital privé non imposable selon l’art. 16 al. 3 LIFD (sous la réserve de la jurisprudence et de la pratique, très agressives, quand il s’agit de requalifier une opération immobilière en activité lucrative indépendante). Par contre, au niveau cantonal, un impôt sur les gains immobiliers est obligatoirement prélevé sur les gains immobiliers privés (art. 12 LHID). (Voir la note sur l’impôt sur les gains immobiliers).

Est également considéré comme un rendement de la fortune immobilière la valeur locative des immeubles ou de parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit (art. 21 al. 1 let. b LIFD). On impute donc au propriétaire un revenu hypothétique à la hauteur de ce qu’il aurait pu percevoir d’un locataire hypothétique louant un objet semblable. L’idée derrière cette notion, très contestée, est de rétablir un certain équilibre avec la situation des locataires, qui ne peuvent pas, contrairement aux propriétaires, faire valoir de déductions en rapport avec un bien immobilier (entretien par exemple).

La valeur locative est déterminée compte tenu des conditions locales et de l’utilisation effective du logement au domicile du contribuable (art. 21 al. 2 LIFD). Dans les faits, les cantons connaissent des systèmes très différents pour évaluer la valeur locative, aboutissant généralement à une valeur inférieure à celle du marché, dans un degré de transparence et avec une logique parfois très relatifs.