L’impôt sur les gains immobiliers est un impôt cantonal ayant pour objet les gains réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble (art. 2 al. 1 let. d et 12 LHID). Il frappe la différence entre le produit de l’aliénation du bien (prix de vente) et le prix d’acquisition augmenté des impenses. Les rendements périodiques que le propriétaire de l’immeuble réalise sont, quant à eux, soumis à l’impôt sur le revenu, respectivement sur le bénéfice.

Il s’agit d’un impôt direct, plus précisément d’un impôt spécial sur le revenu. L’assujettissement à l’impôt a lieu dans le canton du lieu de situation de l’immeuble. L’impôt est dû par l’aliénateur, quel que soit son domicile ou son siège.

Au niveau fédéral, le gain en capital réalisé lors de l’aliénation d’un élément de la fortune privée est  exonéré de l’impôt sur le revenu (art. 16 al. 3 LIFD), peu importe la nature mobilière ou immobilière de l’élément de fortune concerné. Par contre, les cantons doivent prélever un impôt sur les gains immobiliers lors de l’aliénation de biens immobiliers appartenant à la fortune privée du contribuable (art. 12 LHID). C’est ce qui explique que le gain immobilier « privé » soit imposable au niveau cantonal mais pas au niveau fédéral.

Les cantons qui connaissent le système dualiste prélèvent un impôt spécial sur les plus-values réalisées lors de l’aliénation d’immeuble privés et l’impôt ordinaire sur le revenu / le bénéfice sur les plus-values résultant de l’aliénation d’actifs commerciaux. Le gain est donc soumis à un impôt différent selon sa nature privée ou commerciale, d’où le « dualisme.  Cela concerne les cantons de : LU, OW, GL, ZG. FR, SO, SH, TG, AR, AI, SG, GR, AG, VD, VS, NE.

Les cantons qui pratiquent le système moniste ne distinguent pas selon la nature commerciale ou privée de l’immeuble aliéné mais soumettent toutes les plus-values à l’impôt spécial qu’est l’impôt sur les gains immobiliers. Le gain immobilier résultant de l’aliénation d’un élément de la fortune commerciale est ainsi soumis à l’impôt sur les gains immobiliers (comme le gain immobilier « privé ») mais non à l’impôt sur le revenu / le bénéfice. Cela concerne les cantons de : ZH, BE (avec une réserve pour les professionnels de l’immobilier), UR, SZ, NW, BS, BL, TI, JU. (Fait toutefois exception dans le système moniste la récupération d’amortissements, soumise à l’impôt sur le revenu / le bénéfice, contrairement à la plus-value conjoncturelle – différence acquisition /aliénation – qui est imposée selon l’impôt sur les gains immobiliers).

Le système, dans le canton de GE, est encore différent. Pour les personnes agissant à titre privé, l’impôt genevois sur les bénéfices et gains immobiliers représente une charge définitive. Pour les personnes morales et les autres contribuables agissant à titre professionnel, il n’est en revanche prélevé qu’à titre provisoire, avant de pouvoir être imputé sur l’impôt annuel entier prélevé également sur ce gain. Ceci permet de qualifier le système genevois de matériellement dualiste, dans la mesure où il frappe les gains immobiliers privés d’un impôt spécial et les gains commerciaux de l’impôt général ordinaire sur le revenu ou le bénéfice.

Conformément à l’art. 12 al. 2 LHID, toute aliénation d’immeuble est imposable. On entend par cela les aliénations au sens du droit civil (vente, échange, expropriation), mais aussi les partages de propriété, et diverses opérations qui sont assimilées à une aliénation (transfert économique de la propriété, transfert dans la fortune commerciale – dans les cantons dualistes, constitution de servitudes ou d’autres restrictions à la propriété si cela entraîne une diminution durable de la valeur vénale de l’immeuble, transfert de participations à des sociétés immobilières, plus-values résultant de mesures d’aménagement de la LAT).

Le gain imposable, selon l’art. 12 al. 1 LHID, se calcule en déduisant le produit de l’aliénation du bien immobilier du prix d’acquisition de celui-ci augmenté des impenses. Le prix d’acquisition est le prix payé par l’acquéreur au départ, mais certains cantons prévoient des modalités différentes et plus favorables en cas de longue durée de détention. Les impenses sont les investissements faits par l’acquéreur donnant lieu à des plus-values. Elles ne sont pas prises en compte pour l’impôt pour le revenu, qui ne reconnaît que la déduction des frais d’entretien (art. 32 al. 2 LIFD). Les deux notions sont exclusives l’une de l’autre. Le produit de l’aliénation est le montant total des prestations pécuniaires ou appréciables en argent que l’acquéreur verse ou s’engage à verser à l’aliénateur ou à des tiers au profit de ce dernier.

Le calcul de l’impôt doit prendre en compte le fait que les bénéfices à court terme doivent être imposés plus lourdement (art. 12 al. 5 LHID), en vue de décourager les placements spéculatifs. Cette obligation est mise en œuvre dans les cantons en prenant en compte de manière variable l’importance du gain et la durée de la détention du bien.

L’imposition du gain immobilier peut être reporté jusqu’à la prochaine aliénation imposable dans différentes hypothèses. Il ne s’agit donc pas d’une exonération, mais d’un report d’imposition à un prochain événement. Le report d’imposition a aussi un effet sur la durée de détention, qui ne sera en règle générale pas interrompue. Cette possibilité est ouverte en cas de succession, d’avancement d’hoirie ou de donation, lors de la liquidation du régime matrimonial, de remembrement ou d’acquisition d’un bien servant au propre usage de l’aliénateur après la vente d’un précédent (remploi). Les modalités pratiques et les conséquences de ces reports varient selon les cas.