Immeubles : déduction des frais d’entretien

Selon l’art. 32 al. 2 LIFD, le contribuable qui possède des immeubles privés peut déduire les frais nécessaires à leur entretien, les frais de remise en état d’immeubles acquis récemment, les primes d’assurances relatives à ces immeubles et les frais d’administration par des tiers.

Les dispositions d’exécution se trouvent dans l’ordonnance du Conseil fédéral du 24 août 1992 sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés dans le cadre de l’impôt fédéral direct (RS 642.116), ainsi que dans les deux ordonnances prises sur cette base, respectivement, par le Département fédéral des finances (ordonnance du 24 août 1992 sur les mesures en faveur de l’utilisation rationnelle de l’énergie et du recours aux énergies renouvelables; RS 642.116.1), et par l’Administration fédérale des contributions (ordonnance du 24 août 1992 sur les frais relatifs aux immeubles privés déductibles dans le cadre de l’impôt fédéral direct; RS 642.116.2).

Sont en particulier déductibles au titre de frais d’entretien les dépenses dues aux réparations ou aux rénovations, si elles n’entraînent pas une augmentation de la valeur de l’immeuble (art. 1 al. 1 let. a de l’ordonnance précitée de l’Administration fédérale des contributions).

L’art. 34 let. d LIFD dispose en revanche que les frais d’acquisition, de production ou d’amélioration d’éléments de fortune ne peuvent pas être déduits du revenu. Constituent de telles dépenses celles dont la valeur, à la fin de la période fiscale, se trouve toujours dans le patrimoine du contribuable et qui augmente la valeur intrinsèque de son bien, y apportant une plus-value durable.

La « pratique Dumont » (abandonnée depuis le 1er janvier 2009) postulait que la personne qui avait acquis un immeuble à l’entretien négligé et procédait, durant les cinq années suivant son acquisition, aux travaux omis par l’ancien propriétaire ne pouvait pas déduire ces frais car ceux-ci étaient qualifiés de dépenses liées à l’acquisition augmentant la valeur de l’immeuble (frais de remise en état). Cette pratique était également appliquée, quoique de manière atténuée, même en présence d’un immeuble bien entretenu, dans trois situations: lorsque l’immeuble était rénové pour augmenter les loyers, lors d’une transformation ou encore lors d’un changement d’affectation et d’usage par l’acquéreur.

L’abandon de la pratique Dumont n’a toutefois pas eu pour effet d’autoriser à déduire la totalité de ses frais de rénovation. Le Tribunal fédéral a jugé que l’abolition de cette pratique – due à la modification de l’art. 32 al. 2 LIFD qui prévoit désormais la déduction des frais de remise en état d’immeubles acquis récemment – ne signifie pas que tous les frais de réparation à la suite de l’acquisition de biens immobiliers sont entièrement déductibles de l’impôt. Il a précisé qu’il s’agit au contraire de vérifier individuellement, si les dépenses en cause maintiennent l’immeuble en état ou lui apportent une plus-value (arrêt TF 2C_286/2014 du 23 février 2015 consid. 3.1).

Me Philippe Ehrenström, avocat, ll.m. (tax), Genève et Yverdon

About Me Philippe Ehrenström

Ce blog présente certains thèmes juridiques en Suisse ainsi que des questions d'actualité. Il est rédigé par Me Philippe Ehrenström, avocat indépendant, LL.M. (Tax), Genève et Yverdon.
This entry was posted in Déductions, Immobilier and tagged , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s